D.Lgs. 20 giugno 2005
n. 122: la nuova disciplina degli immobili da costruire
Il
Decreto legislativo in esame rappresenta un importante intervento normativo in
un settore che ha sempre suscitato – in ambito sia teorico che pratico -
notevoli problemi di tutela per l’acquirente, vale a dire nel settore degli
immobili da costruire.
Il
legislatore pone, quali figure centrali della nuova disciplina, il
“costruttore” e “l’acquirente” di un “immobile da costruire”, figure a cui fa da sfondo, quale settore di maggiore tutela, la
“situazione di crisi” del costruttore. Tale è, a tenore dell’art. 1 lett. c),
la situazione in cui si trovi il costruttore sottoposto ad esecuzione
immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del
contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato
preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Orbene,
per “immobile da costruire”, il D.Lgs.
122/05 intende fabbricati in ordine ai quali debba
intervenire un’attività edificatoria da parte del venditore-costruttore e che,
al momento della conclusione del contratto, non siano ancora esistenti secondo
la consistenza voluta dai contraenti.
Come già
in altri settori normativi (es.:
contratti tra consumatore e professionista), anche in questo nuovo intervento
legislativo vi è una precisazione terminologica delle figure del “venditore” e
dell’ “acquirente”.
In
particolare, venditore è il costruttore che agisce nell’esercizio dell’impresa
o cooperativa edilizia, che concluda un contratto che
abbia o possa avere effetto di cessione o trasferimento non immediato della
proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire nei
confronti di un “acquirente”. Tale è, a norma dell’art. 1 lett. a) la “persona
fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti
un immobile da costruire…”.
In
coerenza con i principi di tutela del “contraente debole” si ritiene che,
nonostante manchi la precisazione che l’acquirente non debba svolgere attività di impresa o professionale (come invece accade negli artt. 1469 bis e ss. c.c.), tale
debba essere l’ambito applicativo della disciplina in esame, la cui tutela si
estende anche all’ipotesi di acquisto per persona da nominare, allorquando la
nomina avvenga in favore di un parente di primo grado (v. art. 1 lett. a).
Quanto
al tipo di contratto tutelato con la presente disciplina, sembra possa farsi
riferimento ai soli contratti con effetti obbligatori che non diano luogo
all’immediato trasferimento della proprietà in favore dell’acquirente — fra i quali: preliminare di vendita di immobile da costruire,
vendita di cosa futura, vendita di immobile da costruire altrui —, nonché altri
contratti che diano luogo ad un trasferimento non immediato della cosa
acquistata: fra questi possiamo annoverare la permuta di bene presente con bene
futuro, contratti di vendita sottoposti a condizione sospensiva od a termine,
il contratto di leasing (espressamente richiamato dalla norma), etc.
In tale
ambito di riferimento il “costruttore” è obbligato a consegnare all’acquirente
una fideiussione, rilasciata da una banca o intermediario finanziario o da
un’impresa assicuratrice, a garanzia di un importo pari alle somme o ai valori
che il costruttore abbia già riscosso alla stipula del
contratto, o quelli che il costruttore debba riscuotere o acquisire dopo la
stipula del contratto, ma in una fase precedente al trasferimento della
proprietà o altro diritto reale di godimento.
Restano
escluse dalla garanzia fideiussoria le somme date a
mutuo in favore dell’acquirente o i contributi pubblici già assistiti da
autonoma garanzia.
In caso di omissione (od insufficienza) della garanzia fideiussoria, il D.Lgs. 122/05
prevede all’art. 2 la “nullità del contratto”, la quale
può essere fatta valere soltanto dall’acquirente, secondo la nota categoria
della “nullità relativa”.
E’
interessante evidenziare, inoltre, che il richiamato decreto delegato si occupa
anche del diritto di prelazione che spetta all’acquirente, in caso di vendita
all’incanto dell’immobile acquistato ed in conseguenza della “situazione di
crisi” del costruttore.
E’,
infatti, riconosciuto all’acquirente il diritto di prelazione nell’acquisto
dell’immobile ed al prezzo finale raggiunto, anche in seguito alle offerte
intervenute nei successivi dieci giorni, le quali abbiano
maggiorato di un quinto il prezzo raggiunto in sede di vendita (art. 584
c.p.c. novellato).
Affinché operi la prelazione, è necessario che ricorrano le seguenti
condizioni:
1)
l’immobile deve essere stato materialmente consegnato all’acquirente;
2)
l’immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale
dell’acquirente o di un suo parente di primo grado.
L’esercizio
del diritto di prelazione è attivato con una comunicazione operata dal Giudice
dell’esecuzione a mezzo di ufficiale giudiziario nei
dieci giorni successivi dall’adozione del provvedimento di vendita e con
l’indicazione di tutte le condizioni e dell’invito ad esercitare la prelazione.
Ricevuta la suddetta comunicazione, il titolare del diritto
di prelazione (il cd. acquirente) deve
esercitarlo, a sua volta, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario
entro dieci giorni ed a pena di decadenza.
Nessun rimedio reale è
previsto in caso di violazione dei suddetti obblighi da parte del giudice
dell’esecuzione.
Ne segue
che la fattispecie in esame costituisce ipotesi di “prelazione obbligatoria”,
che non dà luogo al riscatto, bensì al solo eventuale risarcimento del danno
nei confronti dell’Autorità procedente alla vendita.
Vedi il testo del D.Lgs. 122/2005
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